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金百万百城房价11月环比涨幅创年内新低

2020/07/15

炎炎夏日,冷清许久的楼市也似乎发出趋强的热力,市场陷于冷暖交际的迷茫期。中国房地产指数系统最新公布的调查数据显示,6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比上涨0.05%,结束了自去年9月以来连续9个月环比下跌的态势。久违的排队购房、开盘售罄现象又在武汉、深圳、南京等地上演,上海出人意料地再现“量价齐升”。 百城均价环比上扬 据中国房地产指数系统公布的“百城价格指数”,2012年6月,百城住宅平均价格环比5月上涨城市数量为45个,仍有55个城市环比下跌,但下跌城市比5月减少了18个。其中,北京6月房价涨幅居第二,样本楼盘平均价格为229 0元/平方米,环比涨2.29%。上海同比上涨0.65%,深圳上涨0.8%。 从同比看,全国100个城市住宅均价继续下跌,跌幅为1.90%,比上月扩大0. 7个百分点。不过,较之于环比,6月100个城市的住宅平均价格实现了连续9个月下跌后首次上涨。 不过,另有数据更为抢眼。上海德佑地产研究中心提供给本报的数据显示,2012年6月上海商品住宅成交面积为102.1万平方米,环比上涨26.6%,同比上涨 0.7%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米,更创下了2011年2月以来月度成交量新高。6月商品住宅均价24071元/平方米,环比上涨7.2%,同比上涨11.0%。这一价格,仅次于历史最高月成交均价24176元/平方米。 德佑地产研究主任陆骑麟判断,从近三个月成交数据来看,上海楼市呈现出明显的“量价齐升”现象。单看6月的成交情况,可以确信楼市已现“专项行动侦破络传谣案回暖”。 而据新华社报道,北京6月份房产销量也增加10.5%,达到25602套。这个数字较上年同期增加50.6%。 房产中介也感受到了市场之“暖”。上海浦东新区临沂路上,短短一百多米内密布18家中介门店。前几月,门可罗雀,鲜有人光顾,有两家撑不住,歇了业。但这几天,门店明显热闹起来,有意购房者又络绎登门,歇业的中介也恢复营业。“目前挂牌价与前段时间基本没变化,只是折扣相比之下要小一些。在这个地段,想买房的主要是三种人,一种是结婚买房,二是外地人想在上海安家,此外也有一些改善型需求,投资客很少。但现在很多人都还很犹豫,看不清房价走势,处于一种迷茫状态,真正下单者较少。”一家中介经理陈先生告诉时代周报。 来为儿子看婚房的黎洪俊,就明显地举棋不定。“看中央政府的强硬表态,还是要抑制房价,但现在看看,房价似乎又已开始发力。到底是涨还是跌,把握不住啊!” 最新的政府表态,是在本月7日。国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。促进房价合理回归,决不能让房价反弹。 7月4日,《人民》发表社论称,楼市的全面回暖,或许已是不争的事实。楼市调控不仅是少数人和少数地方的利益问题,房地产调控,任务仍未完成,不能放松,更不能反复。 而在6月一周之内,银监会、央行、发改委和住建部也都纷纷表态,澄清市场关于调控要放松的传言,重申要坚持房地产调控不动摇。 “不仅购房者迷茫,我们也很迷茫,各方博弈,信息矛盾,形势暧昧,不可预测。”中介陈先生称。 高端楼盘重现投机客 在一线城市,房地产市场自 月起已然复苏,成交量明显回升。以上海为例,同策咨询研究中心数据显示, 月市场成交量已达79.89万平方米,约比2月的40. 2万平方米翻了一番。4月略有回落,为61.09万平方米,但5月又上升至80.6 万平方米,到6月更是突破百万平方米。 不过,据业内人士观察,目前上海住宅均价的上升,主要还是受高端楼盘成交活跃拉动。仅6月,均价达 81 5元/平方米的中海紫御豪庭即成交199套,共5万余平方米,而均价高达6 970元/平方米的海珀府邸也成交了72套,共1.8万平方米。高端楼盘的卓越表现,不仅拉升6月全市成交均价,也将上半年的成交均价上提至2256 元/平方米。 “除豪宅之外的楼盘,从5月开始价格也有回升。开发商之前普遍降价10%,但现在,降幅正在减小。举个例子,上海嘉定新城的楼盘,原先均价在一万七八,去年底到今年一季度,价格最低到达一万三四,现在又涨到了一万五六。量变正在演变成价变。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报。 也有不那么乐观者。中原地产项目部总经理黄韬则对时代周报表示,目前楼市还只能说基本稳定,回暖与否尚难定论。从广州看,6月份高端楼盘销售增加,也会拉动住宅均价有大幅上涨,可能会创历史新高,但真实的状况并没有数据显示的那么乐观。“7月以来,广州卖得好的楼盘,仍是以促销减价盘为主,并没有出现量价齐升的盘。接连两次的降息和其他有关政策,被认为是房市利好,但背后折射出整个实体经济不理想的局面,经济不好,房地产同样受拖累,因此,楼市状况还需继传谣案续观察。我个人认为,在10月份还会有一轮的降价促销,那时候价格才会到底部,真正稳定下来。” 资深地产分析师顾海波也认为,楼市目前远未见底。一个月内两轮降息,包括各地“微调”楼市的一些举措,被认为是此轮楼市向好的重要原因。“实际上政策是在放松,比如不少地方放宽普通住宅标准,提高公积金贷款额度,首套房贷款利率也从去年的基准利率,到今年 月重新执行8.5折利率,加上央行降息,房贷利率实际上已经打7折了。各种利好造成了此轮房价的反弹。”薛建雄称。 在独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠看来,降息无疑是一种刺激房地产的信号,而这一轮楼市之所以形成“小阳春”,在于很多地方限购令实际上已失效,花几万元即可搞定,变成了一种购房成本。另外,随着一批信托产品到期,流出的资金不敢再做高利贷,也进入房市,形成投机需求。据观察,高端楼盘的集中成交,隐约可见投机客身影。 一向看空楼市的谢国忠对此轮回暖并不看好。“新华社数据称,2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右,销售仅10亿平方米左右,一年就有 0亿平方米存量,楼市不太可能刺激得起来。调控过程会有各种各样的故事,也会出现小阳春。我原来就说,第一拨价格下来百分之二三十之后,会有一拨小阳春的。房地产调控就是这样,一浪一浪。” 后市难言乐观向上 此轮回暖,是否意味楼市已揖别冬天,然后房价将昂扬向上?对此,业内人士多不敢乐观预言。 “年内还会在底部盘整一段时间。成交量的回暖,要传导到开发商扩大再生产,需要三到六个月时间。而成交量能否持续回暖,还需观察,因为调控尚在继续,会时不时为市场降温。在限购、限贷还没取消的情况下,市场成交不会有大的反弹,价格应该也不会大涨。但随着成交量回升,价格下跌的动力也在逐渐消失。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报。 而社科院金融研究所研究员易宪容表示,房价进一步回调是中国经济恢复可持续增长的必要条件。挤出房地产泡沫、让百姓可以消费得起住房,是政府实现促进内需目标的唯一途径,这样中国未来10到20年才能维持增长势头。 事实上,房地产市场仍处于调整通道中。根据国家统计局数据,前5个月,全国房地产开发投资2.2万亿元,同比增长18.5%,增速比前4个月回落0.2个百分点,而2010年5月,房地产投资增速是 8.2%。另外,开发商拿地热情也继续走低。前5个月,房地产开发企业土地购置面积1.4亿平方米,同比下降18.7%。新开工面积也连续负增长,前5个月,房屋新开工面积7. 亿平方米,下降4. %,降幅比月份扩大0.1个百分点。 “大多数指标都处于同比负增长状态,因此,整体楼市尤其是开发商资金面相对紧张的基本面并没有改变,还难说会形成‘买涨不买跌’的市场局面。”张宏伟表示。 某些地产界人士对这些指标则有另一种解读,认为会造成后市住宅供应紧张,从而拉升价格。任志强即大胆预言,明年 月,房价可能上涨。 但他们可能忽略了库存量这一重要指标。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据,截至5月底,全国1 个典型城市的楼市库存总量为78万套,与去年同期相比增加17.82万套,上涨29.6%,处于高位。 “这两个月库存量有所下降,但接下来新的项目也会陆续上市,会抵消房企的库存消化率。目前整体的供应量仍然是供大于求,换言之,房价仍然有稳定和下行的空间。”黄韬告诉时代周报。 而在张宏伟看来,一段时间内开发商拿地较少,也难说会影响未来的市场供应。“大开发商一般有土地储备计划,比如万科,有4000多万平方米的土地储备,而它去年的销售面积在1000万平方米左右,土地能支持四年的销售量。而小企业拿地与否,对市场基本面的影响不大。总之,市场供应应该不会短缺。”

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